Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

[santaclash]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

На брокера не му трябва да "върже" вас като купувачи. Ако мине-мине, но продавачът е по-ценен. Защото той взима парите. Купувачът винаги може да се откаже, но е ценен ако агенцията успее да го свърже с "доверена" банка -да прибере комисионна и от там за това, че е завела клиент за кредит. Този бизнес вървеше доста преди кризата и брокерите прибираха масово 3% от купувача, 3% от продавача и 1-2% от банката. На кредит за сто хиляди лева са си 2 бона. Дето има една приказка: дават ли ти-взимай... Това с банките и сега върви, ама за да получа сума, дето да си заслужава разправията, трябва да им намеря клиент, на който да му трябват примерно милион евро. Не, че няма доста такива, но те отдавна са свързани с някоя някъде банка. Връзката клиент-финансова институция стана малко като връзката клиент-интернет доставчик. Допадат ли му условията, никой няма да си смени банката ей така да си направи живота интересен. Разправия си е.
Много голяма част от агенциите всъщност не стоят със страните до фаза "нотариален акт", а водят нещата към предварителен договор. По тая схема изгоря бая народ с новото строителство.
Всеки договор има смисъл и стойност и всеки договор обвързва страните, които са го сключили. Съответно-ако някоя страна не изпълни задълженията си по него, носи отговорност за това. И тук трябва да се внимава какво се подписва.

[mishomishev]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Поначало ти и банката преследвате противоположни интереси. Те се покриват само по отношение на имота, да е чист от тежести, но като цяло ще ти се наложи да сключиш около 4 сделки ?

Защо казваш че банката има противоположни интереси? Какъв ти е аргумента? Банката на първо място се интересува от изплащането на кредита, а не толкоз да "вземе" имота. Затова най висока тежест има дали клиента може стабилно да обслужва кредита.Банката не иска да си "купува" имот.Това е краен авариен за нея случай. И защо казваш 4 сделки? Може ли да изброиш?!

[santaclash]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Банката тук има само един интерес-нейната ипотека да е вписана първа по ред. Защото ипотеката е обезпечението на кредита. Това не променя факта, че всеки длъжник отговаря с цялото си сегашно и бъдещо имущество.

Подписвнето на документ, удостоверяващ извършен оглед, води към една специфична хипотеза в Закона за задълженията и договорите, касаеща добросъвестността в облигационното право. Според нея, условно казано, ако накараш някой да прави разходи, свързани със сключването на договор, този някой разчита, че такъв ще бъде сключен и след това изведнъж и без основание се откажеш, се дължи обезщетение на тези разходи.
Съмнително е да тръгнат да се занимават за един оглед. Но ако например...3 месеца обикаляте с агенцията по огледи, накрая си намираш апартамент и го купиш заобикаляйки ги, със сигурност няма да мине номера.

[Bogoljub Gagic]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Подписвнето на документ, удостоверяващ извършен оглед, води към една специфична хипотеза в Закона за задълженията и договорите, касаеща добросъвестността в облигационното право. Според нея, условно казано, ако накараш някой да прави разходи, свързани със сключването на договор, този някой разчита, че такъв ще бъде сключен и след това изведнъж и без основание се откажеш, се дължи обезщетение на тези разходи.
Съмнително е да тръгнат да се занимават за един оглед. Но ако например...3 месеца обикаляте с агенцията по огледи, накрая си намираш апартамент и го купиш заобикаляйки ги, със сигурност няма да мине номера.

Де да беше така. Не искат обезщетение за "culpa in contrahendo" (чл.12 ЗЗД) а пълния размер на посредническото възнаграждение, за което "доказват" , че "обичайно" е 6 % - чл.51 от ТЗ.

[//Радо//]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Целта на повечето брокери е да смъкнат по 2 кожи и от продавача и от купувача.
На такива приказки че били роднини вяра да нямаш.
Пресен пример от миналата седмица:
Роднина търси да купи апартамент чрез агенция (от най големите в БГ).
Харесва си един от няколко при цена обявена от агенцията 180 големи лева + 3% комисион 185,4 к лв.
Поразтърсва се и намира директно собственика който се оказва че продава за 175 и няма договор с агенцията.
И хоп 10,4 спестени

Ако не искаш да плащаш комисионна, не звъни на брокери. Елементарно.
Ако си тръгнал с брокери -приготви се и за комисионна. Елементарно.
Някой му е показал на твоя познат, това което търси. / щом го е харесъл и купил/. А твоя познат ги е прескочил.
С две думи някой си е свършил работата а тоя не си е платил.
Ерго твоя познат е кавал. Давам дани на лично съобщение , ще му го кажа в очите лично и пред тебе.
Не си ли се замислял че при такава цена такъв процент отстъпка е смешна? А не се ли е замислял твоя че с нормална оферта в агенцията можеше да го вземе на същата цена с включената комисионна? Не си ли се замислял че доста често продавачите и те са кавали?

[bojitch]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

3 месеца обикаляте с агенцията по огледи, накрая си намираш апартамент

Не е невъзможно и сам да намериш продавач, за който работи същата агенция?

[mishomishev]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

.
Не си ли се замислял че при такава цена такъв процент отстъпка е смешна? А не се ли е замислял твоя че с нормална оферта в агенцията можеше да го вземе на същата цена с включената комисионна? Не си ли се замислял че доста често продавачите и те са кавали?

Радо, все пак Росен каза че клиента е обявил цена от 175 хиляди. Агенцията е надула на своя глава на 180 но да речем че има основание заради комисиона 5 000.Обаче се появява ентусиазиран купувач и съответно още един път има възможност да се надуе цената.И вече става 185... Това иска да каже Росен..Къде е коректноста?

Сега остава да гадаем дали ако бяха минали през агенцията на 185 продавача щеше да получи повече?! Не се знае.Най вероятно агенцията ще му каже 175 с думите че толкоз пари е искал все пак.Нали?!

[santaclash]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Пазар е-няма невъзможни неща. Колкото до комисионните...скоро някой се оплакваше, че вещите лица не държат много сметка за динамиката на пазара и дават заключения за дължими обичайни комисионни по 1-2%. Което си беше ОК в кризата, но вдигането на пазара от 2-3 години насам повлече и вдигане на комисионните. Които в момента нямам идея колко са.

[//Радо//]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Радо, все пак Росен каза че клиента е обявил цена от 175 хиляди. Агенцията е надула на своя глава на 180 но да речем че има основание заради комисиона 5 000.Обаче се появява ентусиазиран купувач и съответно още един път има възможност да се надуе цената.И вече става 185... Това иска да каже Росен..Къде е коректноста?

Сега остава да гадаем дали ако бяха минали през агенцията на 185 продавача щеше да получи повече?! Не се знае.Най вероятно агенцията ще му каже 175 с думите че толкоз пари е искал все пак.Нали?!

Продавача редовно говори едно на агенцията - друго на директен купувач. Ако продаваш нещо всяка една агенция ще ти каже че от 10 г. има 2 сделки на офертна цена. Последно време 10% надолу обратна оферта си е нещо като нормално. Понеже всички станаха големи търговци и идеята им е да се срещнат посредата. Дай да го уплашим първо продавача , за да може следващата оферта да изглежда разумна-ха.
Около 70-80% от сделките са между агенции-единия с купувач-другия с продавач. Тези дето "дерат" по две кожи са хората които не си чоплят в носа в офиса. Вярвам стана ясно че съм в мармалада. Какво съм виновен че по цял ден съм пред компютъра и после по поляните, и като се появиш мога да ти покажа всичко що се продава като парцел във 10 км. радиус,освен мои,на всичките агенции и всичките им брокери. Свел съм процента работа с колеги до минимум. Много често продавач и купувач са ми клиенти. Редовно деля обединявам или намествам 2-3ма, съвсем различни клиента в един имот,щото не им достигат финанси.

[//Радо//]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Пазар е-няма невъзможни неща. Колкото до комисионните...скоро някой се оплакваше, че вещите лица не държат много сметка за динамиката на пазара и дават заключения за дължими обичайни комисионни по 1-2%. Което си беше ОК в кризата, но вдигането на пазара от 2-3 години насам повлече и вдигане на комисионните. Които в момента нямам идея колко са.

Никога не са били 1-2%. Това че някой си е работил известно време на такива нива уж с идеята да привлече клиенти не е съществена част от извадката. Намален процент е при по-големите сделки.
При кой автомонтьор предпочиташ да ходиш? При такъв който взема евтино и се учи на колата ти или при такъв, който за половин час ще ти върне автомобила ремонтиран, но на нормална цена.
Естествено ще се появи и тъпунгер който ще ти каже че вчера колата е била цял ден в сервиз и са му взели 100 лева а ти за половин час му искаш 200. Мноо скъпо взимаш.
Информацията винаги е била скъпо нещо. За да я имаш събрана, коретна и актуална е труд години наред и немалко разходи.
Един ме попита- не е ли много 3000е за едно разхождане от 20 км?
Отговорих му- знаеш ли как се стига до ниво, че от 200 агенции само ти да знаеш в целия град че това се продава?

[Борислав Ангелов]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Защо казваш че банката има противоположни интереси? Какъв ти е аргумента? Банката на първо място се интересува от изплащането на кредита, а не толкоз да "вземе" имота. Затова най висока тежест има дали клиента може стабилно да обслужва кредита.Банката не иска да си "купува" имот.Това е краен авариен за нея случай. И защо казваш 4 сделки? Може ли да изброиш?!

Мога, 1. Предварителен договор, 2. Окончателен договор, 3. Учредяване на ипотека, 4. Договор за кредит. И при всичките съществува вероятност да напърдиш кочана
При взаимотношенията в които влизаш в банката, тя е или ипотекарен кредитор и кредитодател, а ти си от обратната страна. Не е ли логично, че имате противоположни интереси, какви толкова аргументи в тази посока да се излагат?

[kozeboy]

От: Адвокат/брокер за помощ при покупка на имот?

Следя с интерес колегите брокери в темата.